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Notizie

Modifiche importanti per i comproprietari dei terreni ad usufrutto perpetuo

Dopo le consultazioni sociali e dopo le stabilizzazioni tra diversi reparti, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha elaborato un nuovo progetto della “legge sulla trasformazione delle quote di partecipazione nell’usufrutto perpetuo dei terreni sviluppati ad uso abitativo in partecipazioni di proprietà dei terreni”.
Il nuovo progetto annuncia il divieto di costituire dopo il 1 gennaio 2017 una proprietà separata del locale nell’edificio costruito sul terreno dato in usufrutto perpetuo previsto nel progetto precedente. Ciò significa, che sarà possibile finire sia gli investimenti già iniziati sui terreni dati in usufrutto perpetuo che realizzare su essi nuovi investimenti. Il progetto ha senza dubbio importanza per i realizzatori e per gli attuali e successivi utenti di tali terreni.
Regole generali
Il progetto prevede la trasformazione ai sensi della legge delle partecipazioni nell’usufrutto perpetuo presenti al 1.01.2017 dei terreni costruiti ai fini abitativi in partecipazioni di proprietà dei terreni. Come „terreno costruito ai fini abitativi” si definisce il terreno comprendente uno o più edifici, nei quali al 1.01.2017 almeno la metà dei locali edificati e non estratti edificati costituivano locali abitativi, dove almeno uno di questi locali è oggetto di proprietà separata. Tale approccio dell’oggetto della legge permetterà di comprenderla con le disposizioni pure dei terreni occupati da edifici pluri-locali di varia funzione.
La trasformazione dei diritti comporterà l’obbligo di effettuare pagamenti annuali da parte del proprietario dell’immobile, le cosiddette spese di trasferimento, di regola entro il 31 marzo di ogni anno (la tassa per l’anno 2017 – entro il 15.12.2017r.). In caso di cessione della proprietà del locale, vi è l’obbligo di effettuare da parte dell’acquirente i pagamenti a partire dal 1° gennaio dopo l’anno in cui è avvenuta la cessione della proprietà del locale.
Dichiarazione
Il trasferimento dei diritti sarà confermato tramite una dichiarazione rilasciata dagli organi che rappresentano l’attuale proprietario dell’immobile. La dichiarazione sarà inviata dall’organo al tribunale di catasto adeguato per l’immobile. Il tribunale effettuerà nei libri catastali l’iscrizione (i) della comproprietà del terreno sorta come risultato del trasferimento, (ii) degli obblighi sui pagamenti annuali per la trasformazione nella sezione III del libro catastale nonché (iii) degli oneri finanziari rilevati nel libro catastale, che il giorno del trasferimento diventeranno oneri sulle quote di partecipazione della comproprietà.
Quota di trasferimento
La quota sarà pari all’importo annuale a titolo di usufrutto perpetuo vigente dal 1.01.2017, quindi il suo valore comprenderà gli aggiornamenti che entreranno in vigore a tale data. Se in data 1.01.2017 fosse vigente la tassa stabilita per il primo o secondo anno dall’aggiornamento, la tassa sarà pari all’importo annuale a titolo di usufrutto perpetuo nel terzo anno dall’aggiornamento.
In caso di trasferimento della partecipazione nell’usufrutto perpetuo legata al locale abitativo, al posto del parcheggio o garage, il pagamento si effettua per il periodo di 20 anni dall’entrata in vigore della legge, e nei casi di partecipazione legata alla proprietà separata di altri locali – per il periodo di 33 anni dall’entrata in vigore della legge.

Il comproprietario dell’immobile potrà tuttavia in qualsiasi momento presentare una domanda di pagamento intero in una volta – quota totale. Il progetto prevede un sistema di rimborsi derivanti dal pagamento della quota totale, comunque il rimborso verrà concesso solo per le partecipazioni legate al locale abitativo situati sui terreni essenti prima del 1.01.2017 di proprietà del Tesoro.

L’organo può effettuare di propria iniziativa o su richiesta del comproprietario la valorizzazione della quota di trasferimento utilizzando i tassi di variazione dei prezzi degli immobili, ma non più di una volta ogni 3 anni.
Il progetto regola inoltre i criteri e le condizioni per il rimborso della somma pagata in eccesso o la stabilizzazione della tassa – per i procedimenti non conclusi entro il giorno dell’entrata in vigore della legge sull’aggiornamento delle tasse annuali a titolo di usufrutto perpetuo o sulla determinazione delle percentuali per queste quote.

Il cosiddetto „trasferimento ritardato”
É stata prevista una regolamentazione particolare per la costituzione di una proprietà separata dei locali sui terreni dati in usufrutto per costruzione multi-abitativa, sui quali in data 1.01.2017 non è stato costruito alcun locale. Il progetto nell’art. 9 comma 1 prevede in tali situazioni la trasformazione normativa delle partecipazioni nell’usufrutto perpetuo in partecipazioni nella comproprietà – in automatico dopo la separazione del primo locale. Contemporaneamente il suddetto caso riguarda la costituzione della proprietà separata dei locali sui terreni in usufrutto perpetuo in conformità alla pianificazione territoriale oppure alla decisione sulle condizioni di costruzione e pianificazione del terreno, con uno o più edifici, dove almeno la metà dei locali separati e non separati costituiscono locali abitativi.

Ciò significa che il cosiddetto trasferimento ritardato della norma dovrebbe avere luogo indipendentemente dal fatto che l’immobile nel momento della costituzione della proprietà separata del locale sarà oggetto di usufrutto perpetuo destinato per l’edilizia abitativa (stabilito nel contratto o nella decisione di costituzione dell’usufrutto perpetuo). Per di più, il progetto prevede nell’art. art. 17 l’annullamento dei procedimenti giudiziari sulla risoluzione (in base all’art. 240 del c.c.) del contratto di usufrutto perpetuo prima della scadenza del termine in esso stabilito, se l’utente perpetuo sfrutta il terreno in modo contraddittorio alla sua destinazione stabilita nel contratto. Nel caso del trasferimento sopra descritto i comproprietari pagheranno proporzionalmente alle proprie partecipazioni la quota equivalente al. Valore dell’usufrutto perpetuo vigente alla data della sottoscrizione del contratto di costituzione della proprietà separata del primo locale, con l’appropriata apllicazione applicazione delle regole che determinano le tasse previste nel progetto della legge. In caso di vendita dei locali successivi, l’obbligo di sostenere i suddetti pagamenti da parte dell’acquirente sorge dal 1° gennaio dell’anno successivo all’anno in cui è stato stipulato il contratto.
Il contenuto della legge è disponibile sul seguente sito: https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12288711/12373386/12373387/dokumen….

Attualmente sono in fase consultazioni tra i diversi ministeri sul progetto. La legge dovrebbe entrare in rigore il 1.01.2017, con l’eccezione dell’art. 13.

16.01.2017

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