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Allerta coronavirus

Epidemia – consigli pratici per il settore immobiliare

Forniamo successive informazioni e raccomandazioni per il settore immobiliare a seguito dello stato di rischio epidemico che è stato introdotto con effetto dal 14.03.

Le aree di impatto già visibili sul nostro settore sono:

1. Divieto per alcuni locatari di strutture commerciali, come ad esempio:

(a) Ristoranti, mense, caffetterie, centri fitness, cinema, centri congressi, club, gallerie d’arte.
(b) Enti che operano nel commercio al dettaglio (tessile, abbigliamento, calzature, mobili, illuminazione, RTV, elettrodomestici, librerie) e nel settore della ristorazione e dell’intrattenimento.

2. Le aspettative dei locatari di non pagare, per il periodo di cessazione dell’attività l’affitto, le spese di esplorazione / gli oneri aggiuntivi, le spese di marketing.

Nota:

I seguenti scenari sono possibili, a seconda delle circostanze e delle disposizioni del contratto di locazione:
a. Il locatario dimostra efficacemente la forza maggiore e non paga né l’affitto né altre spese.
b. Il locatario non paga il canone di locazione e paga le spese di servizio dovute alla necessità di garantire la continuità del funzionamento della struttura, di proteggere il negozio chiuso del locatario, ecc.
c. Il locatario presenta una dichiarazione sulla riduzione del canone di locazione per la durata delle restrizioni derivanti dall’ordinanza del Ministro della Sanità del 13 marzo 2020 sulla dichiarazione dello stato di pericolo epidemico sul territorio della Repubblica di Polonia con riferimento ai difetti legali dei locali (se i locali sono situati in una struttura commerciale con una superficie superiore a 2000 m2).
d. Le combinazioni di quanto sopra (ad es. riduzioni di affitto o di canone, restrizioni di attività, ecc.)
e. Nessuno di questi – a seconda delle circostanze di una data situazione.

È necessario ricordare che nelle strutture finanziate esternamente, soprattutto bancarie o obbligazionarie, l’esenzione da canoni di affitto/canoni richiede l’approvazione dell’ente finanziatore (a causa dell’assegnazione) o una riassegnazione.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione in tale ambito, in particolare:
(i) disposizioni di forza maggiore.
(ii) natura dell’attività del locatario (in particolare, si pone la questione delle catene di negozi che collegano i rispettivi tipi di attività e dei negozi la cui attività può rivelarsi cruciale dal punto di vista della prevenzione del panico e dell’accesso del pubblico alle risorse).
(iii) per quanto riguarda eventuali disposizioni che prevedano che i Locatari non siano esentati da qualsiasi pagamento in caso di chiusura del regime/localizzazione per rischi sanitari, forza maggiore, ecc.)
(iv) disposizioni di garanzia per quanto riguarda i difetti legali dei locali.
• Monitoraggio della corrispondenza dei Locatari (esistono già casi di forza maggiore invocati da locatari non coperti dal divieto).
• Stabilizzazione della cerchia effettiva dei Locatari interessati al divieto (il regolamento fa riferimento alla PKD e ai criteri di “attività predominante”).
• Stabilimento immediato di un approccio uniforme per tutti i Locatari interessati dal divieto (pratica uniforme).

3. Attività processuale intraprese dai Locatari

Esiste il rischio che i Locatari intraprendano un’azione legale per modificare i loro obblighi derivanti dal contratto di locazione, in particolare trattenendo l’obbligo di pagare il canone di locazione o altri corrispettivi in base al contratto di locazione, riducendo il canone di locazione e tali corrispettivi o rinviando il pagamento su tale conto.

Nota:

A questo proposito, a seconda delle circostanze, sono possibili i seguenti scenari:

a. un’azione di determinazione insieme ad una richiesta di sicurezza:
(i) un’azione volta a stabilire l’esistenza di un caso di forza maggiore, che può dare diritto ai locatari ad alcuni diritti derivanti dal contratto di locazione, in particolare la possibilità di eludere il pagamento dell’affitto/altri oneri o la possibilità di rescissione;
(ii) la forza maggiore comporta l’impossibilità di utilizzare l’oggetto del contratto di locazione e quindi la mancanza di equivalenza dei benefici (la mancanza di equivalenza dei soli benefici può essere la base per l’elusione dell’obbligo di pagamento);
(iii) il locatario può anche intentare un’azione legale per dimostrare l’effettiva riduzione del canone di locazione a seguito di una dichiarazione di riduzione del canone di locazione fatta a causa di vizi giuridici dei locali (o sollevare tale obiezione se il locatore intenta un’azione per il pagamento del canone di locazione per la durata delle restrizioni se il locatario si astiene dal pagare);
(iv) al fine di ottenere un rapido risultato, tale azione può essere collegata con una richiesta di garanzia, regolando temporaneamente il rapporto giuridico tra il locatario e il proprietario (ad esempio, l’obbligo di pagare l’affitto/le spese di deposito);
(v) è possibile presentare una domanda di garanzia prima della presentazione del reclamo; una limitazione del lavoro dei tribunali in relazione a un’emergenza epidemica esistente non si applica alla garanzia, la domanda di garanzia viene esaminata in sessione chiusa (tali sessioni si tengono attualmente senza limitazioni);
(vi) entro e non oltre due settimane dalla data di ottenimento della cauzione, il locatario è obbligato a presentare un’azione legale in tribunale (in caso contrario la cauzione prestata decade);

b. azione per un cambiamento di rapporto giuridico dovuto ad un cambiamento straordinario di rapporto (rebus sic stantibus) con richiesta di cauzione:
(i) esistenza di una modifica straordinaria del rapporto, intesa in questo caso come introduzione di uno stato di pericolo epidemico, con conseguente impossibilità di utilizzare il bene locato, può costituire la base per un’azione di modifica del rapporto giuridico tra il locatore e il locatario;
(ii) locatario potrebbe, per quanto riguarda il futuro, chiedere, in particolare, di essere esonerato dal pagamento del canone di locazione per un determinato periodo o di modificarne l’importo; ogni caso sarebbe considerato nel merito; il tribunale non è vincolato dalla richiesta;
(iii) per tale azione, il tribunale è tenuto a bilanciare gli interessi delle parti, il che significa che le possibilità di ottenere una sentenza favorevole al locatario sarebbero tanto maggiori quanto maggiore è il rischio: (a) l’incapacità del locatario di eseguire il beneficio in futuro (come l’impossibilità di restituire il bene locato per l’uso/commercio) o (b) il locatario che subisce una perdita lorda;
(iv) in pratica, ciò significa che tale azione può essere di interesse primario per i locatari che sono a rischio di insolvenza;
(v) nel caso di specie restano valide le considerazioni di cui sopra relative alla possibilità di ottenere una garanzia;

c. altre possibili azioni legali derivanti dalle parti collegate al contratto di locazione.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione a tale riguardo, in particolare in termini di altre possibilità/attività di processo per il Tenant di cui sopra.
• Monitoraggio dell’impatto della domanda di sicurezza presso il tribunale competente. La giurisdizione del tribunale può essere stabilita sulla base delle disposizioni del contratto di locazione o delle disposizioni generali.
• Monitoraggio della corrispondenza degli inquilini – in relazione ad eventuali lettere di pre-processo relative a richieste di modifica degli obblighi derivanti dal contratto di locazione.

4. Limitazione dell’attività di altri locatari (non coperta dal divieto di esercizio dell’attività)

Nota:

La cessazione dell’attività da parte di alcuni Locatari porterà altri locatari a cercare di limitare la loro attività o di ridurre gli affitti e gli altri oneri e a richiedere sanzioni per chiusure/rottura.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione dei Locatari non vietate in questo settore (non solo in termini di forza maggiore, ma anche in termini di natura dell’attività del locatario, clausole di livello minimo per la commercializzazione/prestazione di alcuni altri locatari o settori, raggiungimento di un certo livello di responsabilità, fatturato, ecc. e garanzie).
• Monitoraggio della corrispondenza dei Locatari non vietati e l’effettivo svolgimento della loro attività.
• Stabilimento la cerchia effettiva degli inquilini vietati (il regolamento fa riferimento alla PKD e ai criteri di “attività predominante”).
• Stabilimento immediatamente un approccio uniforme per tutti gli inquilini interessati dal divieto (pratica uniforme).

5. Impatto del divieto di svolgimento dell’attività sui termini nei contratti di locazione tipo pre-locazioni, trasferimenti, ecc.

Nota:

I divieti di esercizio imposti ad alcuni Locatari renderanno impossibili le date di apertura. Questo ha un impatto su altre date, ad esempio l’accesso anticipato o le date di consegna dello spazio per il lavoro.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di pre-locazione, trasferimenti, ecc. (in termini di forza maggiore, meccanismi di fissazione delle date – notifiche, impatto sui periodi di chiusura, sanzioni in caso di mancata consegna nei tempi previsti, sanzioni in caso di mancato avvio delle operazioni, impatto delle clausole relative al livello di commercializzazione/esecuzione delle operazioni da parte di alcuni altri locatari o settori, raggiungimento di un certo livello di visite/volume d’affari, ecc.)
• Monitoraggio della corrispondenza dei Locatari non vietati e l’effettivo svolgimento della loro attività.
• Stabilimento della cerchia effettiva dei Locatari vietati (il regolamento fa riferimento alla PKD e ai criteri di “attività predominante”).
• Stabilimento immediato dell’approccio uniforme per tutti gli inquilini interessati dal divieto (pratica uniforme).

6. Limitazione da parte dei Locatori della portata dei servizi forniti alle strutture – in relazione al fatto che alcuni locatari hanno cessato di operare, invocando la forza maggiore

Nota:

Se il Locatore non riconosce – nei confronti dei Locatari – il divieto della loro attività come causa di forza maggiore (esonerando gli inquilini da canoni di locazione e/o spese), sarà problematico per il locatore limitare – con riferimento alla causa di forza maggiore – l’ambito dei servizi forniti alla struttura.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di servizio (non solo dal punto di vista della forza maggiore, ma anche della loro risoluzione contrattuale, ad es. sulla base di regolamenti sulla messa in servizio per i cosiddetti motivi importanti, sospensione temporanea dei servizi, ecc.)
• Interazione delle suddette azioni con i contratti di credito, le condizioni di emissione di obbligazioni, i prestiti esterni e i contratti di locazione – in particolare in termini di fornitura di servizi agli inquilini operativi (ad esempio, generi alimentari), le conseguenze della sospensione temporanea dei servizi, ecc.
• Interazione delle suddette attività con le condizioni di assicurazione – non si può permettere che a causa di una limitazione del servizio la struttura perda la protezione assicurativa.

7. Considerazione della necessità di aumentare la portata dei servizi forniti alle strutture – se la situazione epidemiologica lo giustifica – ad esempio servizi aggiuntivi di decontaminazione e pulizia.

Nota:

Si pone la questione della possibilità di liquidare l’aumento dei costi dei servizi nei costi di gestione – va tenuto presente che, ad esempio, i negozi di alimentari, che sono sotto assedio e possono operare, spesso hanno un limite massimo di liquidazione dei costi di gestione. Può verificarsi una situazione in cui gli altri inquilini che dovranno ridurre le loro operazioni non vorranno pagare costi di servizio più elevati per consentire agli altri inquilini di operare.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione (in termini di liquidazione dei costi di sfruttamento e dei massimali / altre restrizioni sui compensi di liquidazione).
• Compatibilità delle suddette azioni con i contratti di credito, le condizioni di emissione di obbligazioni, i finanziamenti esterni – ad esempio nell’ambito del budget operativo trasferito a banche, obbligazionisti, finanziatori.
• Compatibilità delle azioni sopra menzionate con le condizioni di assicurazione – non si può permettere che a causa di una limitazione del servizio la struttura perda la protezione assicurativa.

8. Considerazione della necessità di dimettersi dal pagamento del parcheggio (apertura dei cancelli)

Nota:

Se ciò è giustificato da una situazione epidemiologica, ad esempio per la necessità di limitare il contatto tra chi paga e le strutture di parcheggio, può essere necessario rinunciare al pagamento del parcheggio.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione (in termini di liquidazione del parcheggio).
• Interazione delle suddette azioni con i contratti di credito, le condizioni di emissione di obbligazioni, i finanziamenti esterni – nell’ambito del budget operativo trasferito a banche, obbligazionisti, finanziatori.
• Analisi dei contratti di servizio dal punto di vista della limitazione del pagamento del parcheggio.

9. Considerazione di limitare l’accesso del pubblico a determinati negozi

Nota:

Si pone la questione di modificare le regole di organizzazione degli impianti funzionanti – ad esempio adottando la regola secondo cui non devono esserci più di X persone contemporaneamente nei locali del negozio – in modo da ridurre al minimo il rischio di esposizione reciproca, se ciò è giustificato dalla situazione epidemiologica. Tali azioni possono essere intraprese nell’ambito della politica degli inquilini interessati (ad es. negozi di alimentari, farmacie) o ulteriormente introdotte dal governo.

Azioni consigliate:

• Esaminare i contratti di locazione per verificare la possibilità di ampliare la gamma dei servizi e di pagare servizi aggiuntivi (ad esempio, coordinamento aggiuntivo dell’accesso ai negozi, protezione aggiuntiva per garantire la sicurezza).
• Analisi dei contratti di locazione per la liquidazione dei costi operativi e dei massimali / altre restrizioni alla liquidazione dei compensi.

10. Impatto della mancanza di affitti/canoni (in tutto o in parte) sui finanziamenti esterni (contratti di prestito, condizioni di emissione di obbligazioni, prestiti esterni)

Nota:

Indipendentemente dalla durata della situazione epidemiologica, la capacità di gestire i finanziamenti esterni ne risentirà negativamente.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di credito, dei termini e delle condizioni di emissione di obbligazioni:
– passività correnti (capitale + interessi);
– indicatori (soprattutto DSCR);
– possibilità di applicare un aumento del margine, di richiedere garanzie aggiuntive, di interrompere il finanziamento (ad esempio MAC – material adverse change, material adverse change o disposizioni di diritto bancario);
– aggiornamenti dei bilanci operativi.
• Considerazione dell’applicazione ai finanziatori di penali per il rimborso di interessi/capitale, esenzione dall’obbligo di rispettare gli indicatori.
• Considerare la possibilità di richiedere agli enti finanziatori l’attivazione di riserve (ad es. blocchi, fondi per le eccedenze di locazione, capex o conti di riserva).
• Considerare la possibilità di richiedere ulteriori tranche speciali agli enti finanziatori per consentire il normale funzionamento dell’impianto a condizioni speciali.
• Considerare la possibilità di richiedere un accordo di standstill (mancata adozione di azioni volte all’esercizio dei diritti della parte finanziatrice) – in una situazione di crisi.

11. Impatto della situazione epidemiologica sugli accordi preliminari di vendita di immobili conclusi

Nota:

A causa della situazione epidemiologica e dei conseguenti impedimenti al funzionamento degli impianti e del rischio che i nuovi contratti di locazione non entrino in funzione nei tempi previsti, la conclusione dei contratti promessi potrebbe essere ritardata. Inoltre, per le suddette ragioni, gli acquirenti (ma anche, in alcune situazioni, i venditori) potrebbero essere interessati a recedere dai contratti preliminari.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti preliminari conclusi in termini di possibilità:
– adempimento degli obblighi dei Tenant di garantire il fatturato, la consegna o l’avvio dell’attività (in quanto alcuni non possono aprire);
– possibilità di adeguamento dei prezzi;
– possibilità di cambiare le condizioni (ad es. proroga delle scadenze);
– possibilità di disdetta o di recesso dal contratto – anche nell’ambito di pagamenti anticipati, depositi, costi sostenuti, ad esempio per l’esame legale o tecnico e per l’organizzazione del finanziamento.

12. Impatto della situazione epidemiologica sui contratti di vendita conclusi che prevedono l’adeguamento del prezzo di vendita in base al fatturato o ai profitti (comprese eventuali clausole di riconciliazione e di earn-out)

Nota:

In caso di riduzioni o sospensioni degli affitti e di una significativa diminuzione del fatturato generato dalle strutture, vi è il rischio di problemi nella fissazione dei prezzi, soprattutto quando questi sono determinati sulla base dei ricavi dell’impianto.

Azioni consigliate:

• Analisi degli accordi preliminari conclusi dal punto di vista dell’analisi:
– impatto sulla liquidazione del prezzo (importante soprattutto nelle operazioni su azioni) e sul suo adeguamento;
– impatto delle clausole di earn-out o di riconciliazione di situazioni straordinarie – è chiaro che tali clausole non tengono conto della diminuzione del fatturato o degli affitti dovuti ad attività straordinarie;
– possibilità di modificare le condizioni (ad es. proroghe delle scadenze per il raggiungimento degli obiettivi);
– possibilità di rescindere o di annullare i contratti – anche nell’ambito di pagamenti anticipati, depositi, costi sostenuti, ad esempio per l’esame legale o tecnico e per l’organizzazione del finanziamento.

13. Impatto della situazione epidemiologica sull’assicurazione

Nota:

Una parte significativa delle strutture (a causa delle condizioni bancarie) è coperta da un’assicurazione contro la perdita di affitti e/o commissioni. Si prega di notare che la maggior parte degli assicuratori rifiuterà i pagamenti a causa di un’emergenza. Si prega di notare che le richieste di pagamento dell’assicurazione sono state (in caso di finanziamento esterno) trasferite ai finanziatori (in modo condizionato o incondizionato).

Azioni:

• Analisi dei contratti assicurativi stipulati (GCA) in termini di possibilità di stipulare un’assicurazione per perdita di guadagno.
• Analisi dei contratti di credito conclusi dal punto di vista dell’attivazione dell’assicurazione (se il credito assicurativo è stato trasferito alla parte finanziatrice, se la condizione è stata soddisfatta, procedura ecc.)

14. Impatto della situazione epidemiologica sui contratti di costruzione (GW, allestimenti, ecc.)

Nota:

Già ora, gli appaltatori generali e gli appaltatori di strutture o di lavori di allestimento segnalano che non rispetteranno le scadenze o i budget per motivi indipendenti. Le scadenze per la consegna degli impianti e degli oggetti in locazione sono a rischio.

Azioni:

• Analisi dei contratti stipulati con gli appaltatori in termini di forza maggiore e di variazioni delle scadenze e dei budget.
• Analisi dei relativi accordi (contratti di finanziamento, condizioni di emissione di obbligazioni, prestiti) in termini di scadenze, erogazione di ulteriori tranche.

Se avete domande, siamo a Vostra disposizione anche durante il fine settimana e al di fuori dell’orario di lavoro tradizionale per tutte le questioni (se necessario, includeremo persone competenti in materia di diritto del lavoro, tasse, ecc.)

Di seguito un contatto diretto con le persone chiave del team di professionisti del settore immobiliare:

Michał Wielhorski
+48 605 911 303
michal.wielhorski@actlegal-bsww.com

Marek Wojnar
+48 601 379 610
marek.wojnar@actlegal-bsww.com

Marta Kosiedowska
+48 605 107 997
marta.kosiedowska@actlegal-bsww.com

Alicja Sołtyszewska
+48 663 004 333
alicja.soltyszewska@actlegal-bsww.com

Małgorzata Wąsowska
+48 694 326 212
malgorzata.wasowska@actlegal-bsww.com

Piotr Pośnik
+48 607 880 133
piotr.posnik@actlegal-bsww.com

Katarzyna Marzec
+48 603 112 225
katarzyna.marzec@actlegal-bsww.com

Magdalena Banaszczyk-Głowacka
+48 503 575 012
magdalena.banaszczyk@actlegal-bsww.com

Michał Sołtyszewski
+48 604 541 101
michal.soltyszewski@actlegal-bsww.com

Izabela Żmijewska
+48 603 300 382
izabela.zmijewska@actlegal-bsww.com

Mateusz Prokopiuk
+48 606 383 247
mateusz.prokopiuk@actlegal-bsww.com

Marta Łobzowska
+48 607 144 121
marta.lobzowska@actlegal-bsww.com

Marcelina Daszkiewicz
+48 665 667 670
marcelina.daszkiewicz@actlegal-bsww.com

Aneta Gierzyńska
+48 667 664 224
aneta.gierzynska@actlegal-bsww.com

15.03.2020

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